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2016年07月14日
八王子良いとこ!紹介ブログ

ラーメン店店舗撤退その3

★だる磨上北沢店・売却しくじりポイント★

『其の3』
不動産業者選択ミス
店舗撤退を選択する場合
まず管理会社へ連絡する事になります。
撤退をすると意思表示をしてから3カ月間は撤退する事ができません。
つまり、赤字状態であっても、直ぐに店を手放す事ができないという事です。


また、テナント希望契約書を交わした際に原状回復義務を負うという文言があった場合、

そのまま引き渡す事ができない場合があります。

店舗撤退の選択した場合、経営者は3通りの選択をする事ができます。

(1)3か月間は店舗経営を継続して原状回復した状態で管理会社へ引き渡す方法。

(2)3か月店舗を遊休状態にしてランニングコストを抑え原状回復した状態で管理会社へ引き渡す方法。

(3)店舗売却に特化した不動産会社と契約して原状回復費用と経営に掛かる経費を削減する方法。

経営的に一番ダメージが少ないのは間違いなく(3)のケースですが私は(2)のケースを選択しました。

なぜかと言うと上北沢の店舗の管理会社が急に倒産してしまい、

それが問題で駅前立地であるにも関わらず買い手がつかない状態になってしまったからです。

居抜き物件取引は数百万単位のお金が動く非常神経を使う行為です。

問題のある物件は避けたいと言う買い手側の心理は理解出来ます。

ここで、(2)と(3)(売却の意思表示後直ぐに売り手が付いた場合)で経費の差額が

どの位出るのか概算で出して見ました。

(2)の場合
家賃14万円×3ヶ月=       ▲42万円
交通費1万4千円×3ヶ月=▲4万2千円
機材撤去費用                    ▲30万円
計                                      ▲76万2千円

(3)の場合
造作譲渡益                            50万円
造作譲渡手数料10%            ▲5万円
計                                           45万円

 

(2)と(3)の差額は121万2000円になります。

仮に造作譲渡益が出なくても70万円以上経費節減出来た事になります。

 

『その4』ヘ続く

 

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